Έρευνα - σοκ για την αγορά ακινήτων...

Η Ελλάδα, μέχρι πριν μερικά χρόνια, ερχόταν δεύτερη στο κόσμο μετά τη Ταϊβάν στην «ανά οικογένεια» κατοχή  «κελυφών» κάθε είδους (αγροικίες , αποθήκες, εξοχικά σπίτια, κυρίως κατοικίες κλπ.). Η παραγωγή τσιμέντου για την εγχώρια χρήση είχε  μεγάλες διαστάσεις, ενώ σημαντική ήταν η ανάπτυξη των κλάδων που συνδέονταν με την οικοδομή – είτε αυτοί είχαν μεταπρατικό είτε παραγωγικό χαρακτήρα. Η κύρια δύναμη της «οικοδομικής ανάπτυξης» προερχόταν από την εξοχική κατοικία, που στην πορεία πήρε ανεξέλεγκτες μορφές και προκάλεσε σημαντικές περιβαλλοντικές καταστροφές στον περιαστικό και στον μείζονα υπαίθριο χώρο. Παρά τις προθέσεις του Τρίτση και άλλων επί εποχής ΥΧΟΠ (προδρομικό σχήμα του ΥΠΕΧΩΔΕ …), που  υποστήριζαν την ανάπτυξη της εξοχικής κατοικίας γύρω από τους υπαρκτούς οικιστικούς πυρήνες ,  η πρακτική των οικοδομικών συνεταιρισμών σε συνδυασμό με την απουσία ενός χωροταξικού προγραμματισμού  είχαν ως αποτέλεσμα τη «διασπορά» της εξοχικής κατοικίας και όλα τα συμπαρομαρτούντα : Κατακερματισμό της φύσης, άναρχη ανάπτυξη δικτύων και υποδομών, σπατάλη πόρων κλπ.

Στην Ελλάδα το ξενοδοχείο ως συλλογική λύση ηττήθηκε ή έστω παραγκωνίσθηκε από την ιδιωτική εξοχική κατοικία, όπως το λεωφορείο ηττήθηκε ή παραγκωνίσθηκε από το ΙΧ…Η δόμηση προ της εποχής του Μνημονίου ήταν πληθωρική, ασυνάρτητη, προβληματική για το τοπίο, όμως η διάδοχη κατάσταση δεν επέφερε   αλλαγή πορείας ή κάποιες  πιο «φρέσκες» και εποικοδομητικές σκέψεις…Η διάδοχη κατάσταση ήταν  αυτή μιας δυσανάλογα βαθιάς ύφεσης, που εκτός από τον κύκλο των εργασιών της οικοδομής έπληξε  κάθε διάθεση ή πρακτική καινοτομιών, για μια οικοδομική ανάπτυξη νέου τύπου, απαλλαγμένη από τα βάναυσα και εκτατικά χαρακτηριστικά  της προηγουμένης περιόδου…

Τώρα πλέον χάνουμε δουλιές και  μπαίνουμε όλο και βαθύτερα στην υφεσιακή δίνη, ενώ ταυτόχρονα χάνουμε και εκείνο το δημιουργικό και ποιοτικό πνεύμα της περιβαλλοντικά  φιλικής δόμησης, για το οποίο έγιναν τόσες συζητήσεις στα πλαίσια του οικολογικού κινήματος…

Όσοι πάντως θέλουν να εντρυφήσουν στα ποσοτικά στοιχεία της τρέχουσας παρακμιακής περιόδου χωρίς να ασχοληθούν με τα «διαφυγόντα ιδεολογικά κέρδη» - λόγω του παραμερισμού  των οικολογικών/οικοδομικών αναζητήσεων-  μπορούν να διαβάσουν το παρακάτω άρθρο του Βασίλη Σ. Κανέλλη. Το άρθρο  βασίστηκε σε μια έρευνα του καθηγητή Επαμεινώνδα Πανά και δημοσιεύθηκε (28.7.2012) στην εφημερίδα ΗΜΕΡΗΣΙΑ

Δραματικά στοιχεία για την πορεία των ακινήτων στην Ελλάδα, το μέλλον της οικοδομής και τις προοπτικές ανάκαμψης της κτηματαγοράς που αποτελεί τη βασική ατμομηχανής της οικονομίας, φέρνει στο φως η «ΗτΣ». Η έρευνα πραγματοποιήθηκε από το τμήμα Στατιστικής του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, υπό την επιστημονική επίβλεψη του καθηγητή, Επαμεινώνδα Πανά και αφορά το εξάμηνο μέχρι το Δεκέμβριο του 2012.

Εταιρείες real estate από όλη την Ελλάδα κλήθηκαν, για 16η συνεχόμενη φορά, να απαντήσουν σε ένα ερωτηματολόγιο για το πώς βλέπουν την αγορά ακινήτων. Τα συμπεράσματα που βγαίνουν από την έρευνα επιβεβαιώνουν το σκηνικό κατάρρευσης της κτηματαγοράς, αλλά σφραγίζουν και τις δυσοίωνες προβλέψεις για το μέλλον.

Είναι χαρακτηριστικό ότι περισσότεροι από 9 στους 10 ειδικούς στο real estate (94,8%), εκτιμούν ότι η κρίση θα διαρκέσει από ένα έως τρία χρόνια. Το μεγαλύτερο ποσοστό των ειδικών (48,7%) εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει δύο έως τρία χρόνια. Ένα σημαντικό ποσοστό 25% εκτιμά ότι η κρίση θα διαρκέσει δύο χρόνια. Το εντυπωσιακό είναι ότι κανείς δεν πιστεύει ότι η κρίση θα διαρκέσει λιγότερο από έξι μήνες και μόλις 5,2% ότι θα διαρκέσει έξι μήνες με ένα χρόνο.

Τρία χρόνια
Αυτή η εκτίμηση του 94,8% των ειδικών, για διάρκεια της κρίσης μέχρι τρία χρόνια, δεν είναι και πολύ μακριά από αντίστοιχη που δείχνει σχετική μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου (ΔΝΤ). Πιο συγκεκριμένα, στη μελέτη του ΔΝΤ σχετικά με τις οικονομικές υφέσεις που έλαβαν χώρα σε 21 χώρες του ΟΟΣΑ, από το 1960 μέχρι σήμερα, επισημαίνεται, μεταξύ άλλων, ότι: «... η μέση διάρκεια της κρίσης στις τιμές των ακινήτων είναι τεσσεράμισι χρόνια και η μείωση της αξίας φτάνει το 30%». Ιδιαίτερα ανησυχητικές για την πορεία της αγοράς ακινήτων, κυρίως της κατοικίας, είναι και οι υπόλοιπες απαντήσεις των ειδικών. Το πλέον κακό νέο για τον κλάδο είναι η υπερπροσφορά απούλητων κατοικιών που εκτιμάται μεταξύ 200-270 χιλιάδων

Το τεράστιο αυτό απόθεμα, δύσκολα θα απορροφηθεί τα επόμενα 2-3 χρόνια, καθώς όλα τα μακροοικονομικά δεδομένα είναι δραματικά. Η ανεργία έχει εκτοξευτεί στα ύψη, η επιβάρυνση του ακινήτου δεν προσελκύει νέους επενδυτές, ενώ οι περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές περιμένουν να πέσουν κι άλλο οι τιμές. Είναι χαρακτηριστικό ότι εκτιμάται πως οι κατοικίες είναι υπερεκτιμημένες κατά 10% - 30% σε σχέση με τα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας. Σε ό,τι αφορά τις προβλέψεις των ειδικών για τους επόμενους μήνες και τι εκτιμούν για την αγορά κατοικίας, τα στοιχεία είναι άκρως ενδιαφέροντα:

• Το 97,6% των ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι υπάρχει υπερπροσφορά κατοικιών.
• Οι κατασκευές νέων κατοικιών έχουν μειωθεί σημαντικά, ενώ οι πωλήσεις -σύμφωνα με τους ειδικούς της κτηματαγοράς- έχουν μειωθεί κατά 50%-70%.
• Σχεδόν 9 στους 10 θεωρούν ότι οι πωλήσεις των κατοικιών είναι χαμηλότερες σήμερα σε σχέση με έξι μήνες πριν.
• Το 98,8% ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών έχουν μειωθεί σε σχέση με έξι μήνες πριν.
• Το 82,1% θεωρεί ότι οι τιμές πώλησης των κατοικιών θα μειωθούν τους επόμενους έξι μήνες.
• Το 54,8% προβλέπει χαμηλότερη ζήτηση για αγορά κατοικιών το επόμενο εξάμηνο.
• Το 49,4% προβλέπει ότι η κρίση στην κτηματαγορά θα διαρκέσει 2 έως 3 χρόνια.
• Το 87,2% των ειδικών αναμένει ότι η κρίση θα επηρεάσει αρνητικά την πορεία των τιμών των ακινήτων.
• Επτά στους δέκα θεωρούν ως προϋπόθεση του τερματισμού της κρίσης στην κτηματαγορά τον τερματισμό της κρίσης της ελληνικής οικονομίας.
• Ποσοστό 34,5% των ερωτηθέντων απαντά ότι η πορεία της αγοράς για κατοικίες για τους επόμενους έξι μήνες θα είναι περίπου η ίδια. Μείωση παρατηρείται στο ποσοστό των ειδικών της κτηματαγοράς - από 50% που ήταν στην προηγούμενη συγκυρία, σε 36,9% στην παρούσα - που εκτιμούν ότι η αγορά ακινήτων για κατοικίες θα είναι χειρότερη. Επίσης, αυξήθηκε το ποσοστό των ερωτηθέντων - από 1,5% που ήταν στην τελευταία συγκυρία σε 8,3% στην παρούσα - που εκτιμά ως μελλοντικά καλύτερη την αγορά των ακινήτων.
• Στην παρούσα συγκυρία, το 11,9% των ερωτηθέντων προσδοκά υψηλότερες πωλήσεις κατοικιών για το δεύτερο εξάμηνο του 2012, ποσοστό υψηλότερο σε σχέση με το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας (2,9%). Το 23,8% των ειδικών της κτηματαγοράς εκτιμά ότι οι πωλήσεις των κατοικιών για το επόμενο εξάμηνο (δεύτερο του 2012) θα είναι περίπου ίδιες με σήμερα. Μείωση παρατηρείται στο ποσοστό αυτών που εκτιμούν χαμηλότερες (αθροιστικά: «χαμηλότερες» + «πολύ χαμηλότερες») πωλήσεις κατοικιών, 64,3% όταν το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας είχε διαμορφωθεί στο 79,4%.
• Το 60,7% των ειδικών της κτηματαγοράς προσδοκά ότι θα «υπάρξει σχετική μείωση» στις τιμές πωλήσεων των κατοικιών στους επόμενους έξι μήνες, ποσοστό μικρότερο σε σύγκριση με το αντίστοιχο της προηγούμενης συγκυρίας (76,1%).
• Στην παρούσα συγκυρία, το 8,3% των ειδικών της κτηματαγοράς, προσδοκά υψηλότερη ζήτηση κατοικιών για το δεύτερο εξάμηνο του 2012. Ενώ ένας στους τρεις (36,9%) των ειδικών της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι η ζήτηση των κατοικιών για το επόμενο εξάμηνο (δεύτερο του 2012) θα είναι περίπου ίδια με σήμερα. Το ποσοστό αυτών που εκτιμούν χαμηλότερη ζήτηση κατοικιών, το οποίο φτάνει το 35.7%, είναι μικρότερο από το αντίστοιχο της προηγούμενης μέτρησης (58,2%).

Ούτε λόγος φυσικά για αγορά εξοχικής κατοικίας. Εννέα στους δέκα δεν σκοπεύουν να αγοράσουν εξοχικό τα επόμενα δύο χρόνια. Απ' αυτούς, 67,4% δεν θα αγοράσει σίγουρα, και 21,6% πιθανόν δεν θα αγοράσει. Μόλις 1,1% δηλώνει ότι θα αγοράσει σίγουρα. Τραγικά τα στοιχεία και για την επαγγελματική στέγη: Το 56,6% βλέπει ότι υπάρχει ισχυρή προσφορά ακινήτων, το 46,8% πιστεύει ότι οι πωλήσεις επαγγελματικών ακινήτων θα είναι λιγότερες το επόμενο εξάμηνο. Το 62,3% εκτιμούν σχετική μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων, ενώ το 24,7% εκτιμά ότι θα υπάρξει απότομη μείωση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων τους επόμενους έξι μήνες.

Όσον αφορά στις κατοικίες, αρκετά υψηλό είναι το ποσοστό των ερωτηθέντων ειδικών (56,4%) που εκτιμά ως αμετάβλητη την κατάσταση των κατασχέσεων σήμερα σε σχέση με έξι μήνες πριν. Ποσοστό 34,6%, πιστεύει ότι είναι κάπως περισσότερες οι κατασχέσεις κατοικιών σήμερα σε σχέση με 6 μήνες πριν. Αναφορικά με το αν υπάρχει «φούσκα» στην αγορά κατοικίας:

Το 37,3% (αθροιστικά: «διαφωνώ σε κάποιο βαθμό» + ?διαφωνώ πάρα πολύ?) των ειδικών της κτηματαγοράς εκτιμά το γεγονός ότι δεν αναμένεται «φούσκα» στις τιμές των κατοικιών.

Το 49,4% των ειδικών συμφωνεί ότι, σε κάποιο βαθμό, υπάρχει πιθανότητα να δημιουργηθεί «φούσκα» στην αγορά ακινήτων που θα αποτελέσει και τη δεύτερη «φούσκα» μετά αυτήν της χρηματιστηριακής αγοράς.

Καταρρέουν οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην οικοδομή

Καταστρέφονται οι εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην οικοδομή εξαιτίας της κρίσης. Χαρακτηριστική περίπτωση οι δύο τσιμεντοβιομηχανίες ΑΓΕΤ Ηρακλής και ΤΙΤΑΝ. Το πρώτο τρίμηνο του 2012 εμφάνισαν ζημιές 42,7 εκατ. ευρώ. Τα αντίστοιχο τρίμηνο του 2011 είχαν εμφανίσει ζημίες 22,3 εκατ. ευρώ. Το 2007 είχαν εμφανίσει κέρδη 307,5 εκατ. ευρώ.

Οι εταιρείες σιδήρου - χάλυβα εμφανίζουν κατά το πρώτο τρίμηνο του 2012 ζημίες 27,4 εκατ. ευρώ. Το αντίστοιχο τρίμηνο του 2011 είχαν εμφανίσει ζημιές 8,96 εκατ. ευρώ, δηλαδή το 2012 τριπλασιάστηκαν οι ζημίες τους. Το 2007 ο κλάδος σιδήρου - χάλυβα είχε εμφανίσει κέρδη 108,6 εκατ. ευρώ. Σε διάστημα τριών ετών και τριών μηνών (31.12.2008 - 31.3.2012) οι εταιρείες του κλάδου έχασαν το 30,1% των ιδίων τους κεφαλαίων λόγω των ζημιών.Οι εταιρείες του κλάδου διέλασης αλουμινίου, εμφανίζουν κατά το πρώτο τρίμηνο του 2012 ζημιές 13,2 εκατ. ευρώ έναντι 10,4 εκατ. ευρώ του αντίστοιχου τριμήνου του 2011.

Στο χρονικό διάστημα των τριών ετών και τριών μηνών (31.12.2008 - 31.3.2012) έχουν χάσει το 37% των ιδίων κεφαλαίων τους. Οι εταιρείες του κλάδου της ξυλείας εμφανίζουν ζημιές της τάξης των 9,9 εκατ. ευρώ. Όμως, το χρονικό διάστημα των τριών ετών και τριών μηνών (31.12.2008 - 31.3.2012) έχουν χάσει το 56,6% των ιδίων τους κεφαλαίων. Στην κατηγορία των λοιπών εταιρειών συμπεριλαμβάνονται εταιρείες που σχετίζονται με την οικοδομική δραστηριότητα. Οι ζημιές τους το πρώτο τρίμηνο του 2012 διαμορφώθηκαν στα 4,7 εκατ. ευρώ, ενώ το 2007 είχαν κέρδη της τάξης των 25,3 εκατ. ευρώ.

• 87,2% των ειδικών αναμένει ότι η κρίση θα επηρεάσει αρνητικά την πορεία των τιμών των ακινήτων
• 97,6% των ειδικών της κτηματαγοράς θεωρεί ότι υπάρχει υπερπροσφορά κατοικιών
• 49,4% προβλέπει ότι η κρίση στην κτηματαγορά θα διαρκέσει 2 έως 3 χρόνια